Eigentumswohnung, alles über die Finanzierung

[Geneva]

Wir haben eine Eigentumswohnung gekauft bzw. reserviert. Nun wie gehts weiter, so viele Fragen sind noch offen.
Die Wohnung muss renoviert werden, dafür möchten wir einen "Renovierungskredit" beantragen. Die Bank möchte Offerten sehen und wir möchten vieles selber renovieren. Ist nicht so einfach an Offerten zu kommen. Habt ihr da Tipps? Auch in Bezug steurliche Abzüge für Renovation?

Dann ist die Frage wegen der Hypothek, welche Hypothek wird empfohlen?
Wir werden max. 30000.- aus der 2.Säule und ca 15000.- aus der 3.Säule beziehen, was ist besser Vorbezug oder Verpfändung und was macht mehr Sinn, direkte oder indirekte Amortisation?

Danke für eure Hilfe.

[Stella*]

Bei Verpfändung:
- Hypothek ist entsprechend grösser, dh höhere Zinsbelastung
- Vorsorge ist ev. bei Verpfändung besser, weil das Kapital höher ist. Kann mit AG/Versicherer geklärt werden (Höhe IV-Rente,...)
- Höhere Altersrente/-kapital

Bei Auszahlung
- tiefere Zinsbelastung
- ausbezahlter Betrag muss sofort versteuert werden
- Auswirkung der Vorsorgeleistungen bei der 2. Säule klären

Direkte Amortisation:
- Weil die Hypothek laufend kleiner wird, sinkt die Zinsbelastung entsprechend mit jeder bezahlten Rate.
- steuerliche Auswirkungen: Immer weniger hohe Schuld/-zinsen können abgezogen werden.

Indirekte Amortisation:
- unveränderter Zins während der ganzen Laufzeit
- Hypothek/Zinsen können voll als Schuld bei den Steuern als Schulden deklariert werden.

[Nanny]

Hallo Geneva

Bei den jetzigen Zinsen ist auf alle Fälle eine Festhypothek mit langer Laufzeit empfehlenswert, da kann man wohl nicht allzu viel falsch machen zur Zeit!
Die meisten Banken wollen ja dass indirekt armotisiert wird via 3. Säule. So könnt ihr es ja noch von den Steuern abziehen.
Die Banken sind ja in den letzten Jahren erwas strenger geworden mit dem Eigenkapital. Einige verlangen ja fast 30% je nach Einkommen. Wenn ihr seitens der Bank genügend habt, dann würde ich keinen Vorbezug von der PK machen, sondern nur verpfänden. Bei der PK wirft es immer noch mehr Zinsen ab, als zur Zeit die Hypothek kostet, wenn ihr dafür eine um diesen Betrag grössere Hypothek aufnehmt. Der verpfändete Anteil würde ja nur zum Zug kommen, falls ihr Zahlungsschwierigkeiten hättet!

Betr. Renovierung - warum wollt ihr einen Renovationskredit? Der ist doch teurer als wenn ihr eine höhere Festhypothek nehmt? Oder seit ihr mit der Belehnung schon ziemlich am Limit?

Müsst ihr denn sehr viel für die Renovation investieren?
Steuertechnisch macht es auf alle Fälle Sinn, wenn ihr das über mehrere Jahre macht...

[Nanny]

... sorry weiter
Ihr könnt die Renovation vollumfänglich von den Steuern abziehen so dass ihr gegen Null sinkt.
Nachteil: die ewige Baustelle!
Ich würde vor Bezug nur das absolut notwendige Renovieren und den Rest auf mehrere Jahre verteilt!

Wenn möglich würde ich eine Zusatzhypothek für die Renovation evtl in 2 Tranchen aufnehmen. Früher musste man 200 000 für eine Festhypothek haben. Heute gehts mit viel kleineren Beträgen.

[Schwups]

Geneva
Weshalb möchte Euch die Bank einen Renovierungskredit geben? Bekommt ihr keine höhere Hypothek oder eine Zweithypo? Wir haben das gekaufte Haus vor dem Einzug renoviert und einfach höhere Hypotheken gewählt. Die Hypothek lief ab dem Datum, auf dem das Eigentum auf uns ging. Eingezogen sind wir erst 5 Wochen später.

Ein Jahr nach Einzug haben wir noch die Ölheizung durch eine Erdsonde ersetzt und den Estrich gedämmt. Steuertechnisch macht es Sinn, die Renovationen über mehrere Jahre zu verteilen. Was an den Steuern als werterhaltenden abgezogen werden kann, findest Du problemlos mittels Google heraus (Kanton Zürich Merkblatt des kantonalen Steueramtes über die steuerliche Abzugsfähigkeit von Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften). Wir haben auch sehr viel selber renoviert und ich habe einfach alle Rechnungen und Quittungen gesammelt und eine Excel-Tabelle gemacht. Die Steuerbehörden haben alle 53 Positionen bzw. ein Jahr später 30 Positionen akzeptiert.

Wir hatten anfangs zwei Starthypotheken eine über 3 und die andere über 5 Jahre. In der Zwischenzeit wurden beide wieder um je 5 Jahre verlängert (Festhypothek). Wir mussten für den Hauskauf weder die Säule 3a noch die Säule 2 (BVG) heranziehen, sondern nur die Säule 3b. Wir zahlen weiterhin auf unsere Säule 3a-Konten ein und die haben nichts mit der Hypothek zu tun. Ich würde keine Gelder raus dem BVG rausnehmen, da im Fall von Tod oder Invalidität viel kleinere Renten ausbezahlt werden würden. Wir werden das Haus um einen Stock erhöhen und der von der Bank hat uns geraten noch eine zusätzliche 3. Hypothek aufzunehmen in der Höhe von 80'000.00 und nicht die Säule3a-Konten zu plündern, da die Hypozinsen so tief sind. Steuertechnisch ist es auch besser, eine höhere Hypothek zu habe, und auf Bezügen von Säule 2 und 3a muss man extra Steuern zahlen.

[Stella*]

... Ich würde keine Gelder raus dem BVG rausnehmen, da im Fall von Tod oder Invalidität viel kleinere Renten ausbezahlt werden würden.

Das kommt auf den PK-Vertrag an. Bei "meiner" PK werden die Renten anhand des versicherten Lohns und nicht gemäss vorhandenem Kapital berechnet. Deshalb habe ich geschrieben, dass dieser Punkt geklärt werden soll.

[Ups...]

... Ich würde keine Gelder raus dem BVG rausnehmen, da im Fall von Tod oder Invalidität viel kleinere Renten ausbezahlt werden würden.

Das kommt auf den PK-Vertrag an. Bei "meiner" PK werden die Renten anhand des versicherten Lohns und nicht gemäss vorhandenem Kapital berechnet. Deshalb habe ich geschrieben, dass dieser Punkt geklärt werden soll.

Trotzdem würd ich keine Gelder aus der PK / BVG beziehen. Ist sofort steuerbar, und ob man das dann wirklich wieder einzahlt?

Weshalb Renovierungskredit?
Was heisst "muss" renoviert werden - muss es wirklich, oder wollt ihr es einfach anders aussehen lassen? Wenn es renoviert werden muss - dann kann man über eine Preisminderung der Wohnung reden, welche dann als Eigenkapital angesehen wird - so wären dann die 20% eher da.
Weshalb ist es nicht so einfach an Offerten zu kommen? Handwerker aufbieten und sagen, was man gerne machen würde, er solle es doch bitte durchrechnen. Allenfalls entstehen dafür Kosten - dies würd ich im vorhinein abklären.

Wir haben jetzt grad eine Festhypothek auf 10 Jahre gemacht. Gleich für alle Hypos. Evt. wäre eine Abstufung gut, damit nicht alle Hypos gleichzeitig neu aufgenommen werden müssen... (Abschwächung Risiko der Zinserhöhung - dafür wenn alle gleichzeitig fällig, dann ist ein allfälliger Wechsel der Bank einfacher).

[Stella*]

@ups
Dass man das herausgenommene PK-Kapital sofort versteuern muss, habe ich weiter unten bereits geschrieben. Der Betrag muss übrigens sowieso irgendwann versteuert werden (spätestens beim Renten- oder Kapitalbezug).
Finde, dass man von Fall zu Fall entscheiden muss. Ich habe relativ jung einen Bezug gemacht. Die Einbusse wird bei mir im Rentenalter kaum ins Gewicht fallen. Hat jemand einen eher tiefen Lohn und kann bis zur Pensionierung nicht mehr viel sparen, würde ich allerdings auch eher von einem Bezug abraten.

[Papah]

Bei den jetzigen Zinsen ist auf alle Fälle eine Festhypothek mit langer Laufzeit empfehlenswert, da kann man wohl nicht allzu viel falsch machen zur Zeit!

Richtig, aber länger Laufzeit heisst länger gebunden. Bei vorzeitiger Auflösung aufgrund Veränderung im Leben (neue Arbeitsstelle, Arbeitslosigkeit, Krankheit, Scheidung etc.) werden Vorfälligkeitsentschädigungen fällig was meist den ganzen Zinsen der Restlaufzeit plus evtl. Strafen beinhaltet.
Auch Libor sind unschlagbar günstig, da gibt es welche die man auch innert 6- oder 12-Monatsfrist in Fest umwandeln kann. So wird das Risiko kalkulierbar und der Spareffekt grösser-

Bei der PK wirft es immer noch mehr Zinsen ab, als zur Zeit die Hypothek kostet, wenn ihr dafür eine um diesen Betrag grössere Hypothek aufnehmt. Der verpfändete Anteil würde ja nur zum Zug kommen, falls ihr Zahlungsschwierigkeiten hättet!

Verpfänden ist auf jeden Fall besser, denn auch die Rentenleistungen der PK bleiben gleich. Ausser Ihr habt keine Kinder und ein gutes PK Reglement ohne Kürzungen bei Torbezug. Der verpfändete Anteil wird zu etwa 85% angerechnet, Sprich 100'000 CHF gelten dann als etwa 85'000 CHF für die Bank.
Der Pfand kommt zum tragen wenn die Liegenschaft verwertet werden muss, sprich wenn Ihr nicht mehr bezahlen könnt (Arbeitslosigkeit, Scheidung, Krankheit, Tod).
Zu überlegen ist hier eine Risiko-Lebensversicherung abzuschliessen z.Bsp. für die 2. Hypo um die Hinterbliebenen abzusichern damit er(sie im Haus bleiben kann.

Steuertechnisch macht es auf alle Fälle Sinn, wenn ihr das über mehrere Jahre macht...

Ih würde auch auf normale Hypo drängen ohne Renovierungskredit. Bei den Investitionen kommt es drauf an ob diese werterhaltend oder wertvermehrend sind. Und je nach Kanton sieht s völlig unterschiedlich aus. Das Zahlend er Rechnungen über mehrere Jahre ist besser um die Steuerprogression zu brechen. Je nachdem gibt es auch attraktive Rabatte bei energetischen Erneuerungen wie neue Fenster, Dämmungen, Heizung.

Auf www.haus-form.ch oder beim Hauseigentümerverband findet Du viele Infos

[Kira]

Ist nicht so einfach an Offerten zu kommen. Habt ihr da Tipps? Auch in Bezug steurliche Abzüge für Renovation?

Wieso ist es nicht einfach an Offerten zu kommen? Ihr fragt entsprechende Geschäfte an und diese machen eine Offerte, auch wenn sie den Auftrag dann nicht bekommen.
Bezüglich Steuerabzug bei neu erworbenen Objekten mittels Renovation... Vermutlich könnt ihr nicht viel abziehen, weil jede Renovation in diesem Fall wertsteigernd ist, entsprechend kann man das nicht abziehen. Nur werterhaltende Renovationen können abgezogen werden.

[Nanny]

Bezüglich Steuerabzug bei neu erworbenen Objekten mittels Renovation... Vermutlich könnt ihr nicht viel abziehen, weil jede Renovation in diesem Fall wertsteigernd ist, entsprechend kann man das nicht abziehen. Nur werterhaltende Renovationen können abgezogen werden.[/quote]

Da sie von Renovation schreibt, bin ich davon ausgegangen, dass die Wohnung sicherlich über 20 Jahre ist. Da kann man sehr wohl das meiste als werterhaltend von den Steuern abziehen. Ob es wirklich kantonal total unterschiedlich gehandhabt wird, weiss ich jetzt nicht so genau. Ich bin Kt ZH und da ist man relativ grosszügig.
Aber eigentlich wissen wir ja nicht, wie alt die Wohnung ist, da hast Du Recht!

@Schwups/Papah: ihr scheint euch ja sehr gut auszukennen. Wenn man z.B einen neuen Bodenbelag selber verlegt, kann man dann da auch einen gewissen h Aufwand geltend machen?

[Kira]

@nanny
Nein das ist nicht zwingend so bei neuerworbenen Immobilien. Bis 2009 konnte 5 Jahre nach Erwerb der Immobilie kein Abzug gemacht werden. Heute ist das soweit mir bekannt kantonal geregelt.

[Schwups]

Nanny
Wir haben bei den Sachen, die wir selber gemacht haben, nur die Materialkosten bei den Steuern angegeben. Vieles Material bezogen wir via den Arbeitgeber von meinem GG. Die Rechnungen waren an diese Firma adressiert, aber es stand darauf Kommission "unser Name". GG hat sie Rechnungen direkt bezahlt, damit die Buchhaltung des Arbeitgebers nicht damit belastet wurde. Auch konnten wir viele Maschinen vom seinem Arbeitgeber gratis ausleihen.

[Berlin]

Steuertechnisch ist es auch besser, eine höhere Hypothek zu habe, und auf Bezügen von Säule 2 und 3a muss man extra Steuern zahlen.

Dass es steuertechnisch besser ist, eine höhere Hypothek zu haben, stimmt so nicht absolut. Wir haben dies von unserer Bank berechnen lassen als es darum ging, ob wir eine Hypothek ablösen sollen. Sie haben uns dazu geraten, auf Basis eines individuellen Berechnungsmodells. Und ich habe darauf vertraut (für die Bank wäre es nämlich ein besseres Geschäft gewesen, uns eine neue Hypothek zu 'verkaufen' und parallel dazu noch unser Erspartes zu verwalten.

[Schwups]

Berlin
Ich werde mit dem von der Bank noch zusammensitzen müssen, wenn wir def. die Baubewilligung für die Dachaufstockung und den überdeckten Eingangsbereich haben. Wir haben unsere Säule 3a Konten bei je drei verschiedenen Banken und von dem her, hat nicht nur die Bank, bei der wir unser Hypotheken haben, unser Erspartes zu verwalten und verdient daran.

Wenn wir das Haus aufgestockt haben, ist das Haus mehr wert und somit der Eigenmietwert höher und von dem her macht es schon Sinn, mehr Hypothek aufzunehmen, damit wir in der Steuerklärung mehr Schuldzinsen abziehen können.

Ich habe gelesen, dass man die Auszahlung der Säule 3a Gelder maximal alle 5 Jahre geltend machen kann und jeweils ohne Mindestbeitrag. Steuertechnisch ist es besser, wenn der Betrag nicht zu hoch ist. Könnte ich im Jahre 2016 CHF 20'000.00 vom Säule 3a bei Bank X zurückziehen und dann im Jahre 2017 noch der gleiche Betrag von der Bank Y? Oder darf eine Person nur alle 5 Jahre Säule 3a Gelder für Wohneigentum beziehen? Ich muss die Säule 3a-Konten sowieso zwischen 59 und 64 Jahren (Stand heute mit AHV-Alter Frauen 64) auflösen, d.h. irgendwann muss ich den Bezug besteuern. Viel Zins gibt es auf den Säule 3a Konten auch nicht mehr. Ich werde mir die Auszüge, die in den nächsten Tagen per Post kommen, genau anschauen, aber ich vermute, dass der Zinssatz der Säule 3a-Konten, immer noch höher ist als der Zins, welchen wir für die Hypo zahlen.

Wir sind nicht verheiratet und bei den Säule 3a-Konten konnten wir uns gegenseitig begünstigen (50% Partner, je 25% Kinder). Wenn wir diese plündern, bekäme ich im Todesfall von meinen Partner weniger. Bei der Säule 3b haben wir uns nicht begünstigt, da wir als Nichtverheiratete zu viel Erbschaftssteuern bezahlen müssten.

Irgendwie habe ich den Eindruck, dass der von unserer Hypo-Bank nicht wirklich den Durchblick hat mit unserem Fall "Konkubinat, beide Teilzeitverdiener" oder zu wenig interessiert ist, weil wir das meiste Geld weiterhin an anderen Orten angelegt haben und nicht zu der Bank, bei der wir die Hypo haben, gezügelt haben. Der Bankmensch kam mir so rüber: "Mit dem Vermögen und dem Einkommen könnten wir Ihnen Hypo für max. X Franken geben, sie haben den Betrag noch nicht ausgeschöpft, d.h. sie bekommen von uns die 3. Hypo." Dabei hat er sich ev. noch gedacht: Gibt mir weniger Arbeit, als die Säule 3a-Konten aufzulösen, und wir verdienen an den zusätzlichen Hypozinsen.

Für die Dachaufstockung eine 3. Hypothek aufnehmen (die dann gleichzeitig mit der 1. Hypo abläuft, damit wir danach nur danach nur noch 2. Hypos haben werden) oder Säule3a-Gelder beziehen? Für Tipps bin ich dankbar.

[Papah]

Dass es steuertechnisch besser ist, eine höhere Hypothek zu haben, stimmt so nicht absolut. Wir haben dies von unserer Bank berechnen lassen als es darum ging, ob wir eine Hypothek ablösen sollen.

Richtig, denn aktuell sind die Zinsen und damit die abzugsfähigen Schuldzinsen einfach zu tief und der Eigenmietwert, den man als einkommen versteuert höher. Eine möglichst hohe Hypothek zu haben lohnt sich von dem her aktuell nicht. Es stellt sich vielleicht die Frage wem Du lieber die Mehrzinsen bezahlst - der Bank oder dem Staat ?
Der Staat macht ja dann immerhin wieder mehr oder minder sinnvolle Sachen.

[Papah]

B@Schwups/Papah: ihr scheint euch ja sehr gut auszukennen. Wenn man z.B einen neuen Bodenbelag selber verlegt, kann man dann da auch einen gewissen h Aufwand geltend machen?

Mit Selbst-Renovation habe ich keine Erfahrung, aber ich vermute DU kannst da eher nur Materialkosten abziehen und kaum Arbeitsstunden berechnen.

[Jamiro]

Eigenleistung kann in der Steuererklärung nicht abgezogen werden.

[aylene73]

Könnte ich im Jahre 2016 CHF 20'000.00 vom Säule 3a bei Bank X zurückziehen und dann im Jahre 2017 noch der gleiche Betrag von der Bank Y?

Ja, das kannst du. Du kannst einfach vom selben Konto nur alle 5 Jahre beziehen. Darum macht es auch Sinn mehrere Säule 3a Konti zu haben.
Allerdings werden die Bezüge von verschiedenen Konti innerhalb von 5 Jahren steuertechnisch zusammengezählt und somit höher versteuert. Also wenn du im 2016 CHF 40'000 beziehst bezahlst du im Total gleich viel Steuern darauf wie wenn du jetzt CHF 20'000 beziehst und im 2019 nochmals CHF 20'000. Du erhältst dann im 2019 rückwirkend eine Steuernachforderung für 2016.

[Geneva]

Danke viel mals euch allen, irgendwie ist mein Beitrag von gestern weg.

Mit Renovationskredit meine ich Hypothek erhöhen. Sorry für den falschen Begriff, dafür brauche ich Offerten vom Fachmann gem. Bank und das geht so lange bis was brauchbares kommt. Ich hab da echt Mühe, die merken glaub dass wir das selber machen wollen.

Wenn ich jetzt 30 000 für Renovierung möchte, die Renovation aber aus steuertechnischen Gründen nicht sofort mache sondern über die Jahre verteilt, muss ich das der Bank sagen oder spielt es keine Rolle?

Die Wohnung ist über 30 Jahre alt aber gut erhalten, die Renovation ist eher optische Sache nicht grad notwendig. Das wär ja Werterhaltung und nicht Wertsteigerung oder?